الإيجار القديم يواصل إثارة الجدل.. حكم للنقض يكشف التفاصيل

كتبت:وفاءالبسيوني

تقرير  تحت عنوان: “الإيجار القديم يواصل إثارة الجدل”، استعرض خلاله واقعة فريدة نوعها تصدت لها محكمة النقض بشأن قانون الإيجار القديم،

عبارة عن حصول المالك على حكم بطرد ساكنة بعد وفاة زوجها الممتد له الإقامة عن زوجته الأولى “المتوفاه” التي امتد لها هي الأخرى العقد عن أبيها المستأجر الأصلي،

فقضت محمكتى أول وثانى درجة بطردها من الشقة إلا أن محكمة النقض ألغت الحكم وتُجيز الإمتداد لها طبقا لحكم المحكمة الدستورية العليا بشأن امتداد عقد الإيجار، وذلك في الطعن رقم 14522 لسنة 87 قضائية

المالك “شركة” تحصل على حكم أول وتانى درجة بطرد ساكنة وإلزامها بأداء مبلغ 186 ألف جنيه مقابل انتفاع عن فترة الغصب بعد وفاة زوجها الممتد له الإقامة عن زوجته الأولى “المتوفاه”،

حيث أن الزوجة الأولى المتوفاه امتد لها العقد عن أبيها المستأجر الأصلي، والنقض تلغي حكم الطرد للزوجة الأخيرة وتُجيز الإمتداد لها طبقا لحكم المحكمة الدستورية العليا بشأن امتداد عقد الإيجار، وإليكم التفاصيل كاملة

اصدرت محكمة النقض – حكما في غاية الأهمية – يهم الزوجات المتضررات، بإلغاء حكم طرد زوجة من مسكنها المؤجر بعد وفاة زوجها لمخالفته حكم الدستورية العليا بشأن امتداد عقد الإيجار وآخر مستأجر أصلي، وذلك في الطعن رقم 14522 لسنة 87 قضائية.

وقالت المحكمة في حيثيات الحكم: المقرر في قضاء محكمة النقض أن مؤدى حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70/ 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة أنفة البيان – المادة 29  من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو بالترك أن جميع عقود إيجار المساكن التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 – تاريخ إعمال أثر حكم المحكمة الدستورية المشار إليه – ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار.

وتابعت: تنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو بالترك

وحيث إن الوقائع – وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الشركة المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم 1221 لسنة 2016  مدني كلي جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بطردها من الشقة المبينة بالصحيفة، والتسليم وإلزامها بأن تؤدي مبلغ 672000 جنيه مقابل انتفاعها بعين النزاع لمدة 7 سنوات وما يستجد حتى تاريخ تنفيذ الحكم والفوائد القانونية، وقالت بياناً لها إنها تمتلك تلك الشقة وقامت الطاعنة بوضع يدها عليها دون سند،

فأقامت الدعوى، ثم أقامت الطاعنة دعوى فرعية بطلب الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية عن شقة النزاع لإقامتها بها مع زوجها حتى وفاته والممتد له عقد الإيجار عن زوجته – نجلة المستأجر الأصلي – ثم حكمت المحكمة في الدعوى الأصلية بالطرد والتسليم، وإلزام الطاعنة بأداء مبلغ 186000 جنيه مقابل انتفاع عن فترة الغصب، وبرفض الدعوى الفرعية.

وفى تلك الأثناء – استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2251 لسنة 134 قضائية لدى محكمة استئناف القاهرة، وبتاريخ 26 يوليو 2017 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت إن مما تتعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار شقة النزاع إليها عن زوجها الممتد إليه العقد عن زوجته المتوفاة – نجلة المستاجر الأصلي – لإقامتها بها معه منذ زواجهما في 7 يونيو 1994 وحتى وفاته، ودللت على ذلك بصورة عقد زواجهما، وأصول إنذارات عرض الأجرة على الشركة المطعون ضدها،

وصور إيصالات السداد المثبتة لقيامها بسداد أجرة عين النزاع إلى الشركة المطعون ضدها حتى تاريخ 31 ديسمبر 2016، وصورتي بطاقة الرقم القومي، ورخصة القيادة الخاصتين بها والثابت بهما إقامتها بشقة النزاع، إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع المؤيد بالمستندات، وقضى بطردها من عين النزاع بمقولة إنها لم تقدم سنداً لوضع يدها عليها لعدم تقديمها عند إيجار المستأجر الأصلي، وأن العقد سبق وأن امتد من المستاجر الأصلي إلى ابنته، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى فى محله، ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن المشرع استحدث حكما يقضي باستمرار عقد إيجار السكن واستناده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك، وأن مؤدى حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70/ 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة آنفة البيان فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم بها سواء بالوفاة أو بالترك أن جميع عقود إيجار المساكن التي كانت قائمة في يوم 14 نوفمبر 2002 – تاريخ إعمال آثر حكم المحكمة الدستورية المشار إليه –

ولو كانت قد أبرمت اعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار مستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على تعد عقوداً قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لأثارها القانونية

وبحسب “المحكمة”: وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستاجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالفة الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو بالترك، كما أنه من المقرر – أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات أو أدلى أمامها بدفاع وكان لهذا المستند أو لهذا الدفاع ثمة تأثير على الفصل في موضوع الدعوى، فإن ذلك يوجب على المحكمة أن تعرض له وتقول رأيها في شان دلالته أن إيجابا أو سلبا، فإن هي سكتت بغير علة ظاهرة عن بحثه فإن حكمها يكون قاصر البيان

لما كان ذلك – وكانت الطاعة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع بالدفاع المبين بوجه النعي من امتداد عقد إيجار شقة النزاع إليها عن زوجها الذي امتد إليه العقد من زوجته – نجلة المستاجر الأصلي – لإقامتها بها معه منذ زواجهما في 6 يوليو 1994 وحتى وفاته، ودللت عليه بالمستندات المشار إليها بسبب النعي، إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه التفت عن الرد على دفاع الطاعنة المتقدم المؤيد بالمستندات،

وقضى بطردها من شقة النزاع لعدم تقديم عقد إيجار المستأجر الأصلي سندها في وضع يدها عليها، وأن عقد الإيجار سبق وأن امتد من المستأجر الأصلي إلى ابنته ولا يجوز امتداده مرة أخرى دون أن يعرض لتاريخ وفاة الأخيرة وزوجها ومدى امتداد العقد إليه ومن بعده إلى الطاعنة وهو ما لا يواجه دفاع الطاعنة، بما يشوبه بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة، وألزمت المطعون ضده بصفته المصروفات ومائتي جنيه أتعاب محاماة